• РЕГИСТРАЦИЯ
glavbushka
11 марта 2018 г. 16:50 7778 150 127.56

От долевого строительства к Проектному финансированию. Послание президента.

В чем отличие политики Долевого строительства жилья от политики Проектного финансирования в этой сфере. Поясню, а то эксперты какую-то невнятицу несут, одни от того, что у самих ясного понимания о предмете нет, а другие, судя по лексике, намеренно забалтывают тему, дабы проект похоронить, т. к. ни застройщикам, ни подрядчикам он, явно, не выгоден.
Банкам, слава Богу, всё равно. Им без разницы, чьими деньгами вертеть и от кого получать проценты. Хотя, нет... банкам прибавится немного головной боли: они обязаны будут следить за качеством и сроками строительства.
Что касается нас, рядовых граждан, желающих улучшить жилищные условия, то здесь одни плюсы, а все риски в прошлом. Ниже о том изложу подробно.

Есть еще один бенефициар, и весьма-весьма серьезный. Судебная система. По большому счету, аж целая судебная власть. Исками о несоблюдении качества и сроков строительства завалены все гражданские суды, а выносить решения против Закона о защите прав потребителей всё труднее и труднее, как судья ни изощряйся в желании угодить компании-ответчику. Теперь таких исков просто не будет.

Люди, которые вкладывают свои деньги в строительство жилья, должны быть надёжно защищены. От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане.

Да, это из Послания.

Поясню в двух словах. 

Если вы намерены приобрести жилье в строящемся многоквартирном доме или в индивидуальном порядке нанять подрядчика для строительства дома по собственному проекту, то тот, кто вам эту мечту осуществить пообещал, уже не будет иметь права пользоваться вашими деньгами, пока не построит и не сдаст вам готовый продукт в удовлетворяющем вас качестве и в устраивающие вас сроки. А до тех пор ваши деньги - в банке на т.н. эскроу-счете (то же, что и депозитный, но в д. сл. закрытие привязывается не ко времени, а к событию, которое должно наступить), с которого в любой момент вы можете их отозвать как только выявится, что исполнитель нарушает условия договора. Это трехсторонний договор условного депонирования: между вами (депонентом), банком (эскроу-агентом) и исполнителем (бенефициаром).
Где по заключению договора исполнитель возьмет деньги на строительство, если их у него нет - не ваша забота, пусть берет кредит и сам платит проценты, а не перекладывает это бремя на вас, называя ипотекой то, что ипотекой не является. 

В жизнь вступают другие правила: нет объекта недвижимости - нет предмета ипотеки. И нет оснований втягивать граждан в кредитный договор с несуществующим залогом и обязывать их т. о. отвечать собственными деньгами за то, чего они контролировать объективно не могут.

Теперь о том, как оно всё будет работать. Делаю это легко и с удовольствием, т. к. писала еще в 2012 году и тоже, аккурат, в предвыборную кампанию. Но тогда я была злая, потому что в предвыборной статье Президента и кандидата в президенты не увидела даже намека на изменения в этой сфере, несмотря на то, что механизм на уровне правительства предложен был еще в 2000 году Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.
Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит
.

Выделенный фрагмент правительственного текста в переводе на общеупотребительный язык означает следующее:

1) Застройщик получает разрешение на строительство и участок земли. Объявляет о начале строительства многоквартирного дома. Желающие иметь там квартиру есть. И деньги на первоначальный взнос у них тоже есть. У застройщика денег нет. Но эта проблема решаема, потому что:

2) Народ, желающий приобрести квартиры в этом доме, несет деньги в банк, где они зачисляются на залоговый счет (теперь эскроу-счет, согласно вступившим с июля 2014 года в силу статьям ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10) и заключает договор о том, что банк выделит вкладчику ипотечный кредит на недостающую сумму как только квартира будет готова и её качеством человек удовлетворен. 

3) Застройщик же берет в банке кредит под строительство (залог - выделенный под это дело земельный участок) и, с одной стороны, обязуется построить жильё, качественное и в срок, с другой - получает от банка гарантию, что, в случае надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, банк выдаст кредиты всем, кто на покупку квартир в этом доме подписался в расчете на ипотеку.

Таким образом у застройщика появляется гарантия, что при надлежащем исполнении своих обязательств, он сможет и кредит, взятый под строительство, погасить, и прибыль по его окончании получить сполна.
С другой стороны, и заказчики (мы их назвали подписчиками), передавая свои деньги банку (банку, а не застройщику!), получают железобетонную гарантию того, что ежели их удовлетворит качество построенного жилья, банк выделит им ипотечный кредит.

Здесь очень важно, что обязанными по ипотеке граждане становятся тогда и только тогда, когда получают ключи от готовой квартиры, не раньше. Ранее этого - кредит пускай берет застройщик, если у него нет денег на строительство.
Если же в итоге оказывается, что качество построенного жилья не удовлетворительное или сроки строительства затягиваются - банк по просьбе клиента должен закрыть эскроу-счет и вернуть несостоявшемуся заемщику деньги. Разумеется, с процентами.

Такой подход представляется рациональным со всех сторон:
- застройщик гарантированно получает заказчика (а если в итоге не получает, то винить должен только себя),
- банк получает в распоряжение заложенные заказчиком/клиентом средства, а
- клиент в итоге не терпит никаких потерь ни от роста цен на жилье (это компенсируется процентами по депозиту), ни от неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиком своих обязательств.

Следить за качеством строительства и сроками - теперь будет обязанностью эскроу-агента, сиречь банка. Срыв сделок и мошенничество в таких схемах исключены.

Посматриваю новости. Банковские аналитики уже включили сирены - вещают, что эскроу-счет это то же самое, что аккредитив и, дескать, надо подумать, делать его открытие дешевле, чем аккредитив или наоборот, дороже. Вот же хищническая натура! Хотят брать с клиента деньги за то, что тот депонировал сумму, а не наоборот - платить за это ему.
А сходства с аккредитивом там и не ночевало. Аккредитив - бумага, эмитируемая банком, а эскроу-сделка - это трехсторонний договор со многими правами и обязанностями сторон, которые перед заключением об-суж-да-ют-ся.
Аккредитив - это на сделку, которая состоится вот-вот, как правило, а эскроу-сделка - она на многие месяцы, а иногда на годы.
Поэтому, считаю, не следует отдавать банку столь длинные деньги бесплатно. Надо требовать проценты, как по депозиту. Особенно если договором не предусмотрена поэтапная сдача объекта и соответственно, поэтапная оплата. Что при строительстве многоквартирных домов исключено, т. к. заказчику нужна готовая квартира, без вариантов.

Итак, с банкирами еще предстоит немного побороться за свое право получать проценты, а не наоборот - платить им деньги за пользование нашими же деньгами.
До этого они немного покричат, что эскроу-счет это то же самое, что аккредитив. Не надо на это покупаться. А лучше просто сказать, при обсуждении: я отдаю вам свои деньги не на неделю, а на... Сколько там до завершения строительства по плану? Отож. Поэтому давайте впишем в условия договора проценты мне.
Единовременный платеж за открытие эскроу-счета - да, можно сделать. Но и только.
Хотя, думаю, со временем банки будут заинтересованы и их открывать бесплатно. Это чистый кредитный ресурс, таких возможностей не упускают.

Конечно, за то, в каком виде эта часть Послания будет реализована и в чью пользу обернется, борьба еще предстоит, и нешуточная. В Послании-то она, определенно, народная (см. в начале цитату из Послания, она выделена), но согласиться с этим ни строители, ни банкиры не готовы. А, поскольку за народные интересы никто, кроме нас самих, бороться не станет, то включиться в борьбу должны все, в т. ч. и мы с вами, кто чем может. Я вот, сделала что могу - написала, как это должно работать, - хочу, чтобы об этом знали все. Чтобы "эксперты и аналитики" оказались бессильны в своих попытках задурить нам головы, забалтывая тему вумными словами.
Кстати, в США и некоторых странах Западной Европы ипотечный механизм работает именно так как я здесь описала. 

Сама же, будь я банкиром или просто человеком с большими деньгами и возможностями, -  тихо, без шума и пыли, пока остальные паны дерутся, учредила бы специализированный эскроу-банк. Не прошло бы и года, как все потенциальные ипотечники и просто потенциальные покупатели новостроек стали моими клиентами. Это они, их деньги, сформировали бы огромный и надежный кредитный ресурс, позволяющий открывать финансирование застройщикам. 

Самое чудо ведь в том, что уже сейчас ничто не мешает создавать эти механизмы в любом банке индивидуально, в соответствии с собственными о том представлениями.

Предвижу вопрос: тогда за что же предстоит борьба интересов? 

Отвечаю. За всяческие ограничения, которыми, по мнению включившихся, надо законодательно обложить потенциальных ипотечников и покупателей новостроек, дабы банки и застройщики продолжали дружно иметь на них гарантированный профит, не неся при этом ответственности. За фантазию этих людей не беспокойтесь, она у них богатая.

На данный же момент имеем следующее. Упрямство строительного лобби, наконец, преодолено. Рынок новостроек просел и они, деваться некуда, согласны. Целых 17 лет понадобилось.
А как ведь хорошо было - ещё бы: получаешь беспроцентный кредит без обязательств возврата, а все риски берет на себя дольщик - формальный заемщик, и он же проценты выплачивает за деньги, которыми пользуется подрядчик - хорошо! Понятное дело, от такого профиту добровольно не отказываются, тут вцепившиеся клешни с кожей отдирать надо.
И вот пришло время. Ибо как сказано: время вцепиться и время отдирать, время впиться в шею жертве и время отпасть полным брюхом кверху. Всему своё время.

Впервые в жизни новой России на государственном уровне выдвигается проект, не выгодный бизнесу, не приносящий новых доходов банкирам, но всерьез и по-настоящему улучшающий положение рядовых граждан. 

С почином, сограждане. Это начало пути в новое качество жизни. Что и есть настоящая, подлинная цель экономики. 

С экономикой козлищ будет покончено, это неизбежно. 

* * *


Из написанного ранее и не замеченного модератором:

Кризис! ... Кризис! ... Кризис! ...

* * *


Горбунов Игорь Сергеевич (1934 - 1966). На улице новой.

Горбунов Игорь Сергеевич (1934 - 1966). На улице новой.







* * *

Реклама ниже - это про мою книжку. Которую смогу выпустить, если соберу необходимый минимум подписчиков. Питаю надежду, что читатели моих публицистических очерков по актуальной политике будут так добры, и поделятся ссылкой с моими молодыми коллегами из своего окружения.

Ссылка ведет на краудфандинговую площадку. Сведения о проекте - там.

До конца срока сбора средств осталось 13 дней.

Книга "Баланс ПРОСТО". Бухучет для новеньких".

.

мой сайт: buhlabaz.ru

Ваш комментарий сохранен и будет опубликован сразу после вашей авторизации.

0 новых комментариев

    Если вы разбили товар до оплаты на кассе

    Друзья мои, распечатайте и положите в карман/права/паспорт и т.д. Ты пошел в магазин, например, за вискарем. И пробираясь между стеллажами, снес стоящую посреди прохода пирамиду из бутылок висящей на плече сумкой. Ты с расстройства, заплатил злым работникам магазина 47 тысяч рублей, и весь остаток месяца ел воду из-под крана, потому что чайник тебе пришлось продать .....
    -->
    7149
    Арина Вчера 17:27

    В Петербурге запретили высаживать маленьких «зайцев»

    Комитет по транспорту Петербурга разработал регламент поведения кондукторов городского транспорта с юными пассажирами, которые не могут рассчитаться за проезд. Новая инструкция лишает права высаживать детей на мороз и даёт карт-бланш безбилетникам.Как сообщили в аппарате Светланы Агапитовой 15 января, единым регламентом отреагировали на обращение уполномоченного по пр...
    -->
    146
    Vik Стёб
    Вчера 16:31

    Роковое яйцо

    Казалось бы, на что способно одно куриное яйцо? А оказалось - на многое. Социальные сети произвели настоящий яичный взрыв, желтками и белками забрызгало всю виртуальную округу, а народ до сих пор возмущается, почему ему по цене десяти яиц впаривают девять. Предлагаем, тем кто ещё не ..., подписаться на наш журнал "Стёб"©, давайте досмотр...
    -->
    1057
    Ирина Репьёва Вчера 16:12

    ТОМОС- закладка США для уничтожения Русского Мира. Таких закладок у США много - Евгений Фёдоров: "Россия в статусе колонии Запада просто не выживет".

    https://www.youtube.com/watch?v=IV7Ulvnp3E8Когда это поймёт наш НАРОД?  Чубайс предложил поднять цены на электричество в РФ. 16.1.2019. Человек, который призывал сначала к приватизации сектора электроэнергетики, потом к его разделению на несколько компаний, заявляя об этих шагах как о направленных на снижение тарифов, сегодня вносит обратное пр...
    -->
    200
    Ирина Репьёва 14 января 23:35

    В Госдуму внесён законопроект о системах газовой безопасности в домах

    14.01.2019 - | Русская веснаГруппа депутатов внесла в Госдуму законопроект, который позволяет за счет средств Фонда капитального ремонта в многоквартирных домах устанавливать автоматизированную систему контроля за обеспечением газовой безопасности.Документ опубликован в электронной базе данных нижней палаты парламента.Авторы законопроекта — лидер фракции «Справедливая...
    -->
    703
    Ирина Репьёва 14 января 23:27

    С нефтяниками разберутся за высокие цены на бензин

    14.1.2019. В настоящее время в России наблюдается рост цен на бензин, хотя правительство заверяло граждан, что цены будут стабильными  в новом году точно. Премьер-министр Дмитрий Медведев поручил профильному вице-премьеру Дмитрию Козаку разобраться с нефтяными компаниями, которые не будут снижать цены на бензин вопреки ранее достигнутым договоренностям. ...
    -->
    716
    Ирина Репьёва 14 января 13:51

    Олигархический майдан, о котором предупреждали Пякин и Фёдоров? На майдан зовёт Царьград - крупное СМИ.

    14.1.2019. Вот, что пишет это издание:"На улицы выйдут все, не только коммунисты": За отставку кабмина выступает уже больше половины населения России. "Либеральная экономическая политика кабмина привела к тому, что за его отставку выступает уже больше половины населения России, выяснили социологи Левада-центра. По мнению экспертов, если ситуация не измен...
    -->
    1094
    Ирина Репьёва 14 января 13:20

    На контроле у Владимира Путина

    14.1.2019. Следователи возбудили уголовное дело по факту взрыва бытового газа в городе Шахты Ростовской области. Об этом заявила официальный представитель СК России Светлана Петренко. «Возбуждено уголовное дело по ч. 3 ст. 109 УК России («Причинение смерти по неосторожности двум и более лицам»)», — сказала она.Как отмечается, на месте происшествия продолжаются сп...
    -->
    507
    Аркадий Горбунов 11 января 18:50

    Павел Тё рассказал об основных трендах рынка недвижимости 2019

    2018 год стал рекордным для предложения сегмента жилой недвижимости Москвы и Московской области: многие застройщики вывели максимальные для своих компаний объемы жилья. Не стала исключением и компания Павла Тё Capital Group, новые проекты которой получили долю в 30% в классах «бизнес» и «элит» в новом первичном предложении рынка.По оценкам ЦИАН, всего за год открылись...
    -->
    2201
    Ирина Репьёва 10 января 22:27

    Академия Наук на встрече с Владимиром Путиным: "Мы планируем создать центр стратегического планирования развития России" - putin-today.ru

    10.1.2019. Интересная заявка! Вот цитата с только что состоявшейся встречи Сергеева (глава Академии Наук) и Путина: …Страна вошла в этап стабильного развития, стабильного роста в условиях, в общем-то, не очень больших ресурсов. Это значит, что всё нужно очень правильно и эффективно рассчитать, и это очень серьёзная научная задача, над которой должны рабо...
    -->
    1528
    Ирина Репьёва 10 января 21:36

    Радио НОД: Запад боится возрождения СССР? Комментарии Евгения Федорова

    Евгений Фёдоров :: официальная страница10.1.2019. https://www.youtube.com/watch?v=BnKITxObr44 Анкета за конституционную реформу http://rusnod.ru/user/reg/Заявление о проведении в России Конституционной реформыЯ, гражданин России, выступаю за восстановление Государственного Суверенитета России, для чего требую провести в...
    -->
    1580
    Асъ Есмь 10 января 08:50

    КАКИМ БУДЕТ 2019 ГОД 09.01.2019

    Мнения авторитетных экспертов по самым актуальным темам....
    -->
    784
    Moi pirogi Lipetsk 10 января 06:25

    Сельхозартель, кооператив

    Может и получится. В любом случае лучше, чем сдохнуть показывая дулю телевизору. Пиши, звони, спрашивай, читай наши документы ...
    -->
    883
    oliver 10 января 06:04

    Фермерам и просто имеющим козу, корову

    Если есть не только коза, но и мозги, хотя бы немного, где бы ты ни жил - выходи на связь. А также выходи тот, кто понимает, что без кооперации - труба. ...
    -->
    784
    Ирина Репьёва 9 января 17:19

    Никита Михалков отвечает Андрею Фурсову. Тема обсуждения - суверенитет России!

    НОД г. Ялта «ЗА СУВЕРЕНИТЕТ Большой России»https://www.youtube.com/watch?v=07e8y7poDVYА. Фурсов: у США, Китая, у Японии и других успешных государств есть государственная идеология, а России это запрещено. Удел тех, у кого нет идеологии своего государства - пикник на обочине истории. Так и представляется печальная картина, где все едут по дороге, куда-то...
    -->
    1511
    Ирина Репьёва 9 января 15:21

    В Госдуме хотят освободить ипотечников от чрезмерной финансовой нагрузки

    9.1.2019. Депутаты Госдумы готовят законопроект, который избавит должников по ипотеке от необходимости двойной уплаты дополнительных процентов от суммы непогашенного кредита с заёмщика и его поручителя. Кроме того, предлагаемые изменения в законодательство сделают невозможной ситуацию, когда суммы от продажи отобранного у должника жилья оказывается недостаточно для по...
    -->
    1007
    Крестьянин 9 января 11:37

    Сергей Глазьев: "Исходя из имеющейся ресурсной базы, наша экономика может производить сегодня в 1,5 раза больше"

    В России нет ограничений роста ни по одному из факторов производства: загрузка производственных мощностей не превышает 60%, скрытая безработица оценивается не ниже 20%, возможности углубления переработки сырья неограниченны — так же, как и активизации научно-технического потенциала страны... Следовательно, все проблемы, препятствующие экономическому развитию, сосредот...
    -->
    796
    taransv 6 января 10:13

    Пластиковая катастрофа.... Вот и Южная Корея отказалась от пластиковых пакетов.

    https://taransv.livejournal.com/1412158.htmlВ Южной Корее запретят пластиковые пакеты в супермаркетах и торговых точках.Ограничение вступило в силу 1 января 2019 года и коснется 11 тысяч супермаркетов и двух тысяч аутлетов.Теперь вместо пластиковых пакетов покупателям должны предлагать бумажные или матерчатые пакеты.Пластиковая упаковка будет разрешена ...
    -->
    2004
    Ирина Репьёва 2 января 22:09

    Путин о врагах России

    НОД: Rusnod.ru : ЗаСвободу.РФ : Нацкурс.РФhttps://vk.com/video-41821502_456242351?list=283bb1011457036500 ...
    -->
    1783
    Служба поддержи

    Яндекс.Метрика